Pour bien défiscaliser : Du bon usage du déficit !

Alors que les niches fiscales s’étiolent chaque année, le déficit foncier reste le moyen le plus pertinent pour défiscaliser les revenus locatifs.

Parmi les différentes solutions permettent de réduire l’imposition des revenus fonciers, le recours au déficit foncier est l’une des plus efficaces. Pour mémoire, les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu. Plus votre tranche marginale d’impositions est élevée, plus l’impact fiscal est fort, sans compter qu’il faut ajouter à l’impôt les prélèvements sociaux de 15.5 % Apparaît le déficit foncier dès que, la même année, les charges déductibles sont supérieures au revenus fonciers bruts. Ces emprunts financiers, les charges d’administration et de gestion du bien, les travaux de réparation d’entretien et d’amélioration du bien locatif.

Les premières s’imputent sur le seuls revenus fonciers, les déficit étant reportables sur les dix années suivantes. Par contres, les autres charges, notamment celles pour travaux, sont imputables dans la limite de 10 700 euros par an sur le revenu global, le reliquat étant là encore reportable sur les revenus des dix années suivantes. Les conditions à respecter dans tous les cas : les revenus doivent être déclarés au régime réelle et le bien loué de façon permanente pendant trois ans après la dernière imputation du déficit sur les revenus.

L’acquisition d’un bien nécessitant des travaux vous permet de réduire de façon significative votre imposition, surtout si planification des travaux prévoit le règlement de ceux ci  sur différents exercices. Un coule déclarant 18 000 euros de revenus fonciers, imposé à 30 % et réalisant 70 000 euros de travaux étalés sur deux ans, économisera en trois ans 28 533 euros au titre de l’impôt et des prélèvements sociaux. Mais attention à ne pas se laisser aveugler par le seul résultat fiscal : l’investissement reste un investissement immobilier. Pour ceux qui ne veulent pas s’encombrer d’un nouveau bien, il existe des SCPI « déficit foncier » permettant d’éponger ses revenus. Et rappelons que ce mécanisme n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales !