Expulser un locataire

> Pourquoi le faire ? 

Récupérer un logement dont le loyer n’est pas plus payé afin de pouvoir le relouer ou l’habiter soi-même.

Les bailleurs personnes privées sont confrontés parfois pendant une ou deux années à un vacance de loyer et de charges, alors qu’il s’agit pour certain d’un indispensable complément de retraite. L’expulsion matérielle d’un locataire n’est que la sanction justifiée, et très encadrée, d’un manquement grave à son obligation de base : payer régulièrement son loyer et les charges qui lui incombent. Mais, dans ce rapport contractuel (le contrat de location) entre deux personnes en principe responsables, force est de constater que le locataire bénéficie d’une protection plus forte que celle du bailleur…

> Quelles sont les étapes de la procédure ? 

Une fois le bail résilié, le bailleur doit engager une action en justice

L’expulsion en elle-même, c’est à dire le départ matériel du locataire défaillant et de son mobilier, n’est que la toute dernière étape du processus. Bien en amont, il y a eu la résiliation du bail, qui intervient le plus souvent 2 mois après un commandement de payer (par huissier) resté sans effet. Cette étape n°1 suppose que le contrat de bail ait prévu une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu, ce qui est généralement le cas. L’expulsion proprement dite commence à l’étape suivante (n°2). C’est une phase judiciaire, introduite par une assignation (par huissier) : le bailleur fait convoquer le locataire devant le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion. L’étape n°3 commence lorsque le jugement d’expulsion est définitif : le bailleur doit encore « signifier » la décision au locataire, par huissier, qui délivre en même temps un commandement de libérer les lieux. Si le locataire ne part pas toujours pas, le commandement est transmis au préfet. Il faut ensuite attendre deux mois avant de pouvoir exécuter la décision. C’est alors l’huissier qui conclut la procédure, à condition que l’on se trouve en dehors de la période protégée (après le 15 mars et avant le 1er novembre).

> Comment se déroule concrètement l’expulsion ? 

Le locataire est sommé de partir, le cas échéant avec le concours de la force publique.

L’huissier de justice se rend sur place, et tente d’abord d’obtenir un départ volontaire de l’occupant (ou des occupants) des lieux, devenu(s) « sans droit ni titre ». L’expulsion ne peut avoir lieu un dimanche ou un jour férié, elle ne peut pas intervenir avant 6 heures du matin, ni après 21 heures. En cas d’absence, de résistance de l’occupant ou de risque de trouble pour l’ordre public, l’huissier doit demander au préfet le concours de la force publique (gendarmerie ou police). Qui la lui accord, ou non…  Les meubles sont enlevés aux frais de l’occupant, normalement. Mais comme il est souvent insolvable, c’est le bailleur qui va s’en charger. En principe, le locataire expulsé dispose d’un délai d’un mois pour les récupérer, faute de quoi ils sont vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnées. Les documents et papiers personnels doivent être conservés pendant 2 ans par l’huissier et passé ce délai, ils sont détruits.

> Combien de temps faut-il prévoir ? 

Deux années en moyenne. Mais cela peut être plus long …

Dès les premiers signes de défaillance de la part du locataire (paiement irrégulier ou partiels), il vaut mieux pour bailleur ne pas attendre. En pratique, il faut, en effet, compter en moyenne 24 mois pour obtenir un jugement d’expulsion et le faire exécuter. Mais la durée totale est parfois beaucoup plus longue : plusieurs mois pouvant s’écouler entre le premier impayé et le lancement de la procédure ! Et puis, avant la résiliation judiciaire du bail, le locataire a pu obtenir du juge des délais de paiement (jusqu’à 2 ans). Ce qui repousse encore son départ effectif…

> Combien çà coûte ? 

Il faut compter au total entre 3 000 et 5 000 €

l’expulsion d’un locataire qui ne paie plus son loyer et qui n’est pas toujours de bonne foi revient cher au bailleur. Un procédure menée à son terme, c’est à dire jusqu’au départ effectif du locataire, avec l’assistance de la polie et la présence d’un serrurier, coûte entre 3 000 et 5 000 euros. Cette somme globale se répartit entre les honoraires d’huissier proprement dits (entre 1 500 et 2 000  €), d’une part, et les frais d’avocat, de serrurier … (entre 1 500 et 2 000 € également), d’autre part. les frais de justice sont certes à la charge du locataire, mais encore faut-il que ce dernier soit solvable, car c’est le bailleur qui en fait l’avance. Par ailleurs, tous les loyers impayés (pendant en moyenne deux années), s’ajoutent aux frais de l’expulsion. Au total, la facture peut être vraiment très salée !