Résilier un bail d’habitation

Le locataire et le propriétaire peuvent vouloir mettre un terme au bail. L’envoi d’un congé doit répondre à une procédure précise. Si le locataire a commis une faute, le bail peut être résilié en justice.

Au fur et à mesures des réformes, les droits du locataire ont été renforcés afin qu’il ne soit privé de son logement que dans les cas les plus graves. Les enjeux étant importants, le contentieux est abondant ; il relève exclusivement du juge d’instance.

>> Quand le propriétaire donne congé

Le congé donné par le bailleur n’est possible que dans trois cas, le délai de préavis étant de six mois.

Pour reprise

Le propriétaire du logement peut donner congé à son locataire pour l’habiter. Le bénéficiaire de la reprise peut aussi être son conjoint, son partenaire lié par un pacs enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son concubin. Ce droit de reprise ne peut être exercé que par une personne physique.

S’il s’agit d’une société civile familiale, le droit de reprise n’existe qu’au profit des associés, sans être étendu à leur famille. Les congé pour reprise doit indiquer les noms et adresse du ou des bénéficiaires. Le locataire peut ainsi exercer son pouvoir de vérification et saisir le juge les cas échéant.

Pour vendre

Lorsque le propriétaire envisage de vendre l’habitation louée, le locataire dispose d’un droit de préemption lui donnant la priorité s’il souhaite acheter le bien. Le congé notifié par le bailleur doit notamment préciser le prix et les conditions de vente du logement et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 §1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois. Si le locataire ne se manifeste pas durant ce laps de temps, il est déchu de tout droit d’occupation au terme du préavis. Si à l’inverse, il accepte la proposition, il dispose d’une délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse pour formaliser l’acte de vente. Ce délai est porté à quatre mois s’il envisage d’acheter le bien à crédit.

Au terme du délai, la proposition d’achat est nulle si la vent pas été réalisée. Si le propriétaire décide finalement de baisser son prix de vente, le notaire chargé de la vente doit, notifier au locataire les nouvelles conditions, si le bailleur ne l’a pas fait, sous peine de nullité de la vente. Cette notification fait à la nouvelle adresse communiquée par le locataire vaut offre de vente pendant un délais d’un mois.

Si le locataire ne quitte pas les lieux alors qu’il est dépourvu de tout titre d’occupation, le propriétaire peut saisir le juge d’instance afin d’obtenir la validation du congé et l’expulsion du locataire. Lorsque le congé a été donnée trop tôt, il n’est pas nul, mais ses effets sont reportés à la date à laquelle il aurait dû être délivré. A l’inverse, le congé tardif est nul. 

Afin d’être certain de la date de délivrance du congé et du fait du formalisme entourant cet acte, la signification par huissier de justice est souvent choisie.

Si le relogement du locataire pose problème, le magistrat peut lui accorder des délais pour quitter les lieux, en fonction de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant. Ce délai est au minimum d’un mois et au maximum d’un ans. Le juge peut transmettre sa décision à la préfecture afin que la situation du locataire soit prise en compte pour son relogement.

Le juge d’instance sera parfois amené à vérifier a posteriori le réalité du motif invoqué dans le congé. Le bailleur qui occuperait le logement libéré à titre de résidence secondaire, ou trop longtemps après la libération, ou encore pendant un délai trop bref, peut être considéré comme fautif. Il en est de même s’il mentionne au locataire au prix manifestement excessif afin que celui-ci ne puisse pas user de son droit de préemption. En pratique, des dommages et intérêt sont alloués au locataire injustement évincé. Sa réintégration est rarement demandée.

Pour motif sérieux et légitime

Le congé pour motif sérieux et légitime sanctionne l’inexécution par le locataire de ses obligation, par exemple, s’il a été condamné pour agression sonore ou tapage nocturne, s’il possède des chiens de première ou de deuxième catégorie non muselés qui divaguent dans les parties communes de l’immeuble…

Ce congé peut également être délivré, en dehors de toute faute de locataire, si la démolition de l’immeuble est nécessaire ou si celui-ci fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique.

>> La résiliation automatique

La plupart des baux comportent une clause résolutoire pour mettre fin au bail en manière automatique en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations. Une telle clause ne peut s’appliquer que dans quatre cas : en cas de défaut de paiement du loyer et des charges, d’absence de versement du dépôt de garantie, de non-souscription d’un contrat d’assurance garantissant la responsabilité civile du locataire ou de troubles de voisinage constatés judiciairement.

Sans dans ce dernier cas, le bailleur ne peut pas saisir immédiatement le juge pour la résiliation du bail. Il doit d’abord faire délivrer un commandement par huissier de justice, celui-ci ne devant pas être suivi d’effet. Ce document doit comporter certaines mentions, sous peine ne nullité, afin que le locataire puisse saisir le fonds de solidarité pour le logement.

A compter de la délivrance du commandement, l’occupant a deux mois pour régulariser ses impayés ou un mois pour s’assurer. La caution doit également recevoir un commandement dans les quinze jours de la signification fait au locataire. Si cependant ce délai, le locataire régularise sa situation, le commandement ne produit pas d’effet. Si le locataire ne s’exécute pas, le juge ne peut que constater la résiliation du bail. Il n’a aucun pouvoir d’appréciation.

L’absence de clause résolutoire

En l’absence de clause résolutoire, le magistrat saisi apprécie les manquements invoqués. S’il sont suffisamment graves, il peut prononcer la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire.