Revenus fonciers et emprunt substitutif : le Conseil d’Etat tranche

Par sa décision n°350817, le Conseil d’Etat conforme la position des juges du fond. Cette décision porte sur la déductibilité des intérêts pour la détermination des revenus fonciers dans la cas d’une dette contractée par une SCI pour la rachat d’avances en compte-courant elles mêmes non rémunérées donc non génératrices d’intérêts mais ayant contribué à la construction d’un immeuble dont les revenus générés sont imposés au titre des revenus fonciers.

  • Ce rachat d’avances en compte-courant peut-il être considéré comme un emprunt substitutif dont les intérêts seraient déductibles des revenus fonciers ? 

S’appuyant sur l’article 31 du Code Générale des Impôts, le Conseil d’état tranche en faveur de cette déductibilité

L’article précité énonce que : « Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : […] ; / d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ; […] ».

Ainsi, le Conseil d’Etat souligne qu’il résulte de ces dispositions, qui ont un caractère limitatif, que seuls peuvent être admis en déduction les intérêts des dettes directement engagées pour les finalités qu’elles prévoient.

Ainsi, dans la cas étudié, il considère que les avances en comptes courants d’associés, avaient financé la construction d’un immeuble générateurs de revenus fonciers et que l’emprunt contracté avait été effectivement affecté au remboursement de ces avances en comptes courants d’associés.

Le Conseil d’Etat juge donc, qu’eu égard à la continuité de l’objet de l’endettement, cet emprunt entre bien dans le cadre du d) du 1° du I de l’article 31 de code général des impôts et que les intérêts dus à ce titre sont déductibles des revenus fonciers.

  • Jurisprudence riche

Le Conseil d’Etat a eu l’occasion de se prononcer à plusieurs reprises et a amené, au fil des cas particuliers jugés, un éclairage nouveau concernant cette possibilité de déduite les intérêts et frais des emprunts substitutifs.

Ainsi, on peut se référer notamment :

    • A la décisions n°336469 du 1er février 2012 pour des précisions sur la notion de continuité de l’objet de l’endettement … Si cette condition n’est pas satisfaites, ils sont non déductibles.
    • A la décision n°43680 du 18 mars 1987 pour les prêts substitutifs contractés à des taux plus élevés… Ils sont déductibles.
    • A la décision n°301044 du 5 juillet 2010 concernant la déductibilité des frais de souscription d’un nouvel emprunt afin de permettre le remboursement anticipé du prêt initialement contracté pour l’acquisition … Ils sont déductibles.