La société civile immobilière (SCI) est un outil précieux pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier professionnel. A condition néanmoins de prendre certaines précautions juridiques et fiscales.

Sur un plan patrimonial, il est toujours avantageux d’être propriétaires de ses locaux professionnels. Tout d’abord, la propriété des locaux évite d’être soumis aux contraintes du bail commercial (pour les artisans et commerçants) ou à celles du bail professionnel (pour les professionnels libéraux), de payer des loyers, et assure une meilleure stabilité dans les lieux. Ensuite, l’acquisition des murs de l’activité permet de capitaliser un actif que l’on pourra gérer librement au moment de la retraite, par exemple en louant les murs au successeur.

Un commerçant, un artisan ou un professionnel libéral peut directement acquérir les murs de son activité, c’est-à-dire seul et en son nom personnel, ou avec des membres de sa famille ou des associés, en constituant une société civile immobilière. Cette seconde solution présente plusieurs intérêts.

LES AVANTAGES DE L’ACQUISITION AVEC LA SCI

La société civile immobilière permet d’être à la fois propriétaire des locaux en tant qu’associé et locataire des locaux, ce qui optimise leur acquisition, et de dissocier le patrimoine immobilier des autres biens de l’actif professionnel. C’est aussi un moyen de s’assurer des revenus grâce à la location des locaux par l’entreprise ou le cabinet, et de préparer sa succession : les parts de la SCI attribuées au conjoint ou aux enfants leur appartiennent en propre et n’auront pas à être intégrées à la succession, ce qui diminuera le montant des droits à payer.

On peut mettre en SCI des locaux que l’on détient déjà, ou acquérir des locaux postérieurement à la constitution de la SCI. Attention toutefois : lors de la constitution d’une société civile immobilière, il faut respecter plusieurs formalités: rédiger des statuts, nommer un gérant, prévoir la tenue d’assemblées générales, notamment.

LE RÉGIME FISCAL NORMAL DES SCI

Le régime d’imposition de droit commun des sociétés civiles immobilières est celui de l’impôt sur le revenu (régime dit de la « transparence fiscale »). En louant les locaux professionnels à la SCI, les associés perçoivent des loyers, imposables en revenus fonciers. En pratique, chaque associé est imposé sur la quote-part des bénéfices qui lui revient en fonction de sa participation dans le capital de la SCI ou de la répartition des résultats prévue par les statuts, si cette répartition est différente.

Toutefois, une SCI, même familiale, peut parfois être passible de plein droit de l’impôt sur les sociétés (IS). C’est le cas chaque fois que l’activité de la société est non pas civile mais commerciale, notamment dans l’hypothèse de la location de locaux commerciaux équipés du mobilier et du matériel nécessaires à l’exploitation du locataire (locaux meublés). Dès lors que la SCI exerce une activité de ce type et que celle-ci représente plus de 10 % des recettes, elle est obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés.  Dans les autres cas, la SCI peut simplement opter pour l’IS.

Aucun capital minimum n’est requis. Mais, pour des raisons fiscales, il est conseillé de fixer le montant du capital en rapport avec la valeur des locaux ou avec l’opération envisagée.

Les apports peuvent être effectués en numéraire (en argent), en nature (local ou mobilier par exemple) ou, le cas échéant, en industrie (par apport de travail ou de connaissances techniques). Ce dernier type d’apport donne droit aux bénéfices mais ne concourt pas à la formation du capital social.

A noter: le loyer versé par l’entreprise ou le cabinet, et perçu par la SCI doit correspondre à la valeur locative réelle des locaux. S’il est fixé à un niveau exagéré, l’excédent pourrait être réintégré dans les bénéfices de l’exploitation par l’administration fiscale.

AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE L’OPTION POUR L’lS

L’option pour l’impôt sur les sociétés présente plusieurs avantages. D’abord quant au taux de l’impôt lui-même :en 2019, l’IS est de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice, 28 % pour les bénéfices inférieurs à 500 000 € et 31 % au-delà. L’option est avantageuse également dans la mesure où elle permet d’échapper à tout impôt si la SCI ne distribue pas de bénéfice ou ne verse pas de dividendes (notamment si elle est endettée). Sous le régime de I ‘impôt sur le revenu, au contraire, l’associé toujours est imposé sur sa quote-part de bénéfice.

Surtout, le montant des charges déductibles au niveau de la société est plus élevé que pour les SCI à l’impôt sur le revenu. Tous les frais d’acquisition des locaux sont déductibles :frais de notaire, commissions d’agences… Les frais d’acquisition de locaux par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, eux, ne sont pas déductibles.  De même, la société peut déduire les amortissements sur ses actifs immobiliers et les amortissements des travaux de construction ou

d’agrandissement. En revanche, la taxation des plus-values lors de la cession des parts par les associés est pénalisante. C’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, sans abattement pour durée de détention.

D’autre part, si le résultat de la SCI est déficitaire, il n’est pas déductible des revenus personnels des associés, mais seulement sur les bénéfices de la société au cours des cinq exercices suivants.  Au contraire, quand la SCI relève de l’impôt sur le revenu, le déficit peut être réparti entre les associés, puis imputé directement sur les revenus fonciers de chacun et même, à certaines conditions, sur leur revenu global.

À noter : généralement, l’option pour l’lS n’est avantageuse que si la SCI possède des biens immobiliers procurant des revenus locatifs importants.

COMMENT FIXER LA VALEUR DES PARTS D’UNE SCI

Le capital initial d’une SCI est souvent faible, puisque l’investissement est en général financé en grande partie par

un emprunt. Or, l’écart entre capital et investissement peut constituer un piège fiscal pour l’associé d’une SCI à l’impôt

sur le revenu au moment où il souhaite céder ses parts avant l’expiration du délai d’exonération des plus-values immobilières (vingt-deux ans sur le plan fiscal, trente ans pour les prélèvements sociaux). L’impôt sur la plus-value sera en effet calculé sur la différence entre le prix de cession et le montant nominal des parts. C’est pourquoi il est conseillé de fixer le capital de la SCI à un niveau voisin du coût des locaux. Dans ce cas, l’associé qui cède ses parts sera imposé comme s’il avait détenu directement les locaux.

À noter toutefois que si la SCI a emprunté elle-même pour acquérir les locaux, le montant des intérêts restant à payer

sera retranché de la valeur des parts au moment de leur vente.

 LES PRISES DE DÉCISION DANS LA SCI

– Dans une société civile immobilière, le droit de vote est proportionnel au capital. Un associé qui détient par exemple 30 % du capital dispose donc d’un droit de vote correspondant à 30 % du total des parts.

– Le ou les gérants de la société sont en principe choisis parmi les associés, mais ce n’est pas une obligation. Le gérant est nommé dans les statuts ou désigné par les associés représentant plus de la moitié du capital social.

– Les pouvoirs du gérant sont fixés par les statuts. Ses pouvoirs sont parfois limités : les statuts peuvent par exemple préciser les actes que le gérant pourra accomplir seul, et les actes pour lesquels l’autorisation des associés est requise.