Pour favoriser de biens rapports locataire/propriétaire, il est conseillé d’user du bail notarié. Comme témoigne Me Nartey Franot, cet acte évite d’abuser des droits et devoirs de chaque partie.
> De quels avantages le propriétaire-bailleur profite-t-il en faisant intervenir un notaire ?
En optant pour le bail notarié, le propriétaire-bailleur bénéficie des mêmes avantages que ceux de l’acte authentique, à savoir qu’il a :
- date certaine automatiquement, il permet de connaître avec précision le début et la fin de bail ainsi que les dates pour donner congé ;
- force probante, car il fait foi par lui-même ;
- force exécutoire dans la mesure où il s’exécute sans avoir besoin d’une reconnaissance judiciaire.
A l’inverse, le bail sous seing privé ne bénéficie pas de toute ces prérogatives.
De plus, le notaire conseille les parties sur les clauses du contrat. Il vérifie, notamment, la capacité des parties, le titre de propriété du bailleur, l’état des lieux, le diagnostic énergétiques, etc. Il assure, entre autres, la conversation de l’acte et pourra délivrer une copie en cas de perte.
> Comment prévenir les impayés de loyer ?
Le risque zéro n’existe pas, mais le propriétaire-bailleur peut prendre des précautions pour éviter les impayés. Il peut vérifier que les ressources de son futur locataire lui permettent de supporter toutes les dépenses. Il est, par ailleurs, conseillé de demander, lors de la signature du bail, un dépôt de garantie d’une mois de loyer hors charges et la caution solidaire d’un proche.
> Que faire en cas de non règlement ?
Malgré toutes les précautions prises sur le solvabilité de son locataire, des interruptions de versement des loyers peuvent se produire. Avant de recourir aux voix judiciaires, le propriétaire-bailleur s’orientera vers une solution amiable :
- il avertit son locataire dès le premier retard de paiement ;
- il trouve rapidement un arrangement avec le locataire lui proposant un échéancier de paiement et informe la caution du premier incident de paiement ;
- et il prévient la CAF si le locataire perçoit des aides au logement.
A défaut, le bailleur délivre un commandement de payer par huissier et le locataire a deux mois pour régulariser les sommes dues. Il peut aussi solliciter des délais de paiement auprès du juge.
> Comment agir pour régler un conflit ?
En général, les litiges portent sur le montant du loyer, la répartition des charges, les réparations du logement, l’état des lieux et le dépôt de garantie. Les conflits se règlent au cas par cas, mais il vaut mieux un arrangement amiable qu’un long procès. Soit le propriétaire-bailleur s’oriente vers une solution de conciliation, en trouvant un accord avec le locataire, ou bien il saisit le commission de recours locatifs. Cette assemblée a pour mission de réunir propriétaire et locataire pour qu’ils trouvent un terrain d’entente.
A défaut de pouvoir trouver un compromis, le propriétaire s’oriente vers une procédure judiciaire devant le Tribunal d’Instance du lieu où se situe le logement, par une assignation délivrée par huissier.