La distinction entre bien immobilier et un terrain à bâtir impacte directement le régime des plus-values. Or, dans certaines situations la frontières est mince.

Depuis le 1er janvier  2013, le régime d’imposition des plus-values immobilières est différent selon que la cession porte sur un immeuble bâti ou un terrain à bâtir (TAB). L’exonération des plus-values sur cession de TAB n’est acquise qu’au bout de 30 années de détention, alors que ce délai est limité à 22 ans pour les immeubles bâtis qui bénéficient par ailleurs d’un abattement exceptionnel de 25 %.

Pour bénéficier du régime le plus favorable ou s’épargner le désagréments d’une remise en cause d’un régime d’imposition inadapté, les propriétaires ont donc grand intérêt à identifier précisément la nature juridique de biens immobiliers qu’ils envisagent de céder.

Une qualification difficile à appréhender

La qualification fiscales du terrain à bâtir peut être difficile à appréhender. Si la situation d’un terrain nu situé en zone classée constructibles (par un ancien POS encore en vigueur, le PLU ou une carte communale) ne pose aucune difficulté de qualification, la situation est tout autre lorsque le terrain cédé supporte une construction.

> La vente de terrains nus

 1 – Jérôme détache une fraction de son jardin en vue de la céder à son voisin, ce dernier souhaitant simplement agrandir son propre terrain.

Ce terrain classé en zone constructible possède la nature de terrain à bâtir, peut importe sa superficie. N’étant pas cédé en même temps que la maison de Jérôme, ce terrain ne bénéficiera pas de l’exonération de plus-values applicable à la résidence principale. Il se verra donc appliquer la régime d’imposition des terrains à bâtir. 

Si cette parcelle ne constituait qu’une bande de terrain de faible superficie et qu’elle était par ailleurs enclavée, cette situation ne suffirait pas à écarter la qualification fiscale de terrain à bâtir déterminée uniquement par sa situation en zone constructible.

2 – Marc, propriétaire d’un terrain situé en zone agricole, accepte de la vendre à un agriculteur qui souhaite y construire un bâtiment d’exploitation.

Bien que classé en zone agricole dite « zone A » en application du code de l’urbanisme, ce terrain sera qualifié de TAB si l’acte cession fait apparaître qu’il bénéficie d’une autorisation de construire. La plus-value imposable ne sera ainsi exonérée que si le terrain est détenu depuis au moins 30 ans.

3 – Amélie cède une parcelle de terrain située dans une zone urbaniser (zone « AU »), c’est à dire un secteur à caractère naturel de la commune destiné ouvert à l’urbanisation.

Deux situations devront être distinguées : 

• les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérique immédiates de la zone « AU » ont une capacité suffisante pour desservir les constructions futures qui seront autorisées dans cette zone. Le terrain situé dans la zone ainsi ouverte à l’urbanisation (zone « NA » dans les POS) sera considéré comme terrain à bâtir avec toutes les conséquences fiscales sur l’imposition de la plus-values ; 
• à l’inverse, si les voies et réseaux installés à proximité de la zone ne sont pas suffisants pour desservir les constructions édifiées dans la zone, le terrain demeurera qualifié comme n’étant plus à bâtir tant que le modification du PLU ne sera pas intervenue.

> La vente de terrains supportant des constructions

Dans cette seconde situation, le régime fiscal auquel est soumis le vendeur est essentiellement déterminé par l’état et la consistance de la construction.

1 – Julie vend un terrain sur lequel est édifiée une vieille fermette très délabrée que l’acquéreur souhaite démolir

Si l’état de la construction permet une utilisation conforme à sa destination (usage d’habitation ou usage professionnel), la vente portera sur un immeuble bâti. Elle bénéficiera de la durée de détention réduite à 22 ans et de l’abattement exceptionnel de 25 %. Si au contraire l’état de l’immeuble n’autorise aucune occupation ou usage (frappé d’un arrêté de péril, ruine, abandon durable…), le bien sera assimilé à un terrain à bâtir, la durée de détention étant alors calculée sur une période d 30 ans, l’abattement exceptionnel de 25 % étant écarté. 

2 – Un autre acquéreur est intéressé par le terrain de Julie mais envisage cette fois une lourde rénovation de la fermette.

Dans cette hypothèse, la même solution fondée sur l’état d’utilisation de l’immeuble sera retenue. Toutefois, si Julie avait elle-même entrepris la rénovation lourde (conduisant à modification de plus de 50 % des façades, de la toiture, ou de plus de 2/3 des éléments de second œuvres : planchers, huisseries, cloisons, installations sanitaires, et plomberie, électricité et chauffage) avant de vendre son immeuble, l’état d’avancement des travaux aurait été prépondérant quant à la qualification du bien cédé : immeuble bâti sur les travaux ne l’ont pas rendu inutilisable, terrain à bâtir si l’état d’avancement du chantier n’autorise aucune occupation des lieux.

3 – Armand souhaite vendre un terrain sur lequel est bâti un abri de jardin.

En présence d’une vente de terrain supportant, comme dans ce cas, une construction légère démontable et attachée au sol, la cession portera sur un bien autre que terrain à bâtir (bénéficiant de la durée de détention de 22 ans et de l’abattement de 25 %) s’il est situé en dehors du périmètre constructible ou zone agricole ; à l’inverse, si le terrain est classé en zone constructible il possédera la nature de terrain à bâtir s’il est nu ou encombré d’une construction légère et démontable (abri de jardin), ou au contraire d’immeuble bâti s’il supporte une construction attachée durablement au sol et en l’état d’être utilisée conformément à sa destination (garage en dur ou piscine). Les situations caractéristiques mais courantes ainsi envisagées révèlent toute la complexité de la distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti à laquelle le vendeur peut se trouver confronté pour apprécier le montant de la plus-value. 

En ce domaine, le conseil préalable et avisé du notaire est indispensable et doit précéder toute prise de décision.