En début d’activité, la location des locaux professionnels permet de préserver la trésorerie de l’entreprise. Mais une fois cette activité installée, il est souvent plus avantageux de devenir propriétaire des mures, afin de se constituer un patrimoine. Il y a plusieurs de réaliser cette opération.
Etre propriétaire des locaux professionnels (boutique, magasin, bureaux, entrepôt…) évite les contraintes liées au bail commercial, notamment les hausses de loyer au moment de la révision et surtout de renouvellement du bail, et pérennise l’activité de l’entreprise en assurance une stabilité des les lieux.
Il existe deux façons d’acquérir les locaux : soit l’entreprise les achète directement, soit ils son acquis par la personne physique de l’exploitant, à titre privé. Dans le premier cas, les murs sont inscrits à l’actif de l’entreprise, ce qui augmente la valeur totale de celle-ci. Dans le second cas, les locaux sont achetés pour être loués ensuite à l’entreprise, cette location procurant des revenus complémentaires à l’exploitant. Il s’agit donc d’une opération patrimoniale qui vise de capitaliser un actif et à constituer un patrimoine immobilier, qui pourra être utile en cas de difficultés financières ou au moment de la retraite.
Cet achat à titre privé peut être effectué en nom personnel ou par le biais d’une société civile immobilière (SCI). Cette dernière solution est en général la plus recommandée.
L’achat par l’entreprise
L’acquisition, par l’entreprise, de locaux affectés à l’actif professionnel permet de déduire tous les frais de cette opération. Sont ainsi déductibles, toute les frais d’acquisition les amortissements (sur une durée qui ne peut être inférieur à 25 ans en général), les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, la taxe foncière, les dépenses de réparation et d’entretien. Une restriction toutefois : si les locaux sont à usage professionnel et d’habitation, seule la partie affectée à l’exercice peut donner lieu à ces déductions.
A noter aussi que l’acquisition de locaux anciens est soumise aux droits d’enregistrements et celle de locaux neufs de moins de 5 ans à la TVA immobilières (cette taxe est récupérable). Les droits d’enregistrements peuvent être déduits en une seule fois ou avec un étalement sur 5 ans.
Du côté des plus-values, l’inscription des murs à l’actif professionnel soumet leur vente ultérieure (ou leur cession à titre gratuit à un enfant, par exemple) au régime des plus-values professionnelles. Ces plus-values peuvent être à court terme et soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ou à long terme et taxées forfaitairement à 16 %, plus les prélèvements sociaux de 15.5 % en 2014.
Toutefois, les plus-values à long terme ne sont imposées qu’après application d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la 5ème, ce qui conduit à une exonération totales après 15 ans de détention. Pour cela, les locaux doivent être affectée à l’exploitation : des locaux inscrits à l’actif professionnel mais qui ne sont pas affectés à l’activité de l’entreprise ne peuvent pas bénéficier de l’abattement. Il existe, en outre, différents dispositifs qui permettent aux plus-values immobilières professionnelles d’être exonérées d’impôt. En particulier, une entreprise qui cède un immeuble professionnel en cours ou en fin d’activité peut être exonérée en totalité de ses plus-values (à court terme et à long terme) si l’activité a durée au moins 5 ans et si son chiffre d’affaires est inférieur à 250 000 € hors taxes (pour l’activités de vente) ou à 90 000 € hors taxes (pour les prestations de services). Au delà de ces montants et jusqu’à, respectivement, 350 000 € hors taxes ou 126 000 € hors taxes, l’exonération est partielle.
L’achat en nom personnel
En cas d’acquisition de locaux affectés au patrimoine personnel du chef d’entreprise, l’acquisition est faite à titre privé, et l’exploitant ne peut pas bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt payés sur cette acquisition ni, bien entendu, amortir les locaux. Les revenus qu’il titre de la location des murs à son entreprise sont imposables en revenus fonciers.
De son côté, en louant ses murs à la personne privée du dirigeant, l’entreprise peut déduire intégralement les loyers versées, sous réserve que les locaux soient affectés à la profession. Lorsqu’ils sont mixtes (à usage d’habitation et professionnels), seule la part du loyer correspondant à l’usage professionnel est déductible. Dans tous les cas, le loyer ne peut être déduit au niveau de l’entreprise que s’il est normal. S’il est excessif, l’excédent peut être réintégré dans las bénéfices à la suite d’un contrôle fiscal.
L’affectation des murs au patrimoine personnel soumet leur vente ultérieur au régime des plus-values des particuliers, et non pas au régime des plus-values professionnelles.. Ce régime est un peut moins avantageux, puisque le taux d’imposition des plus-values est de 19 % (plus 15.5 % de prélèvements sociaux) et que le jeu abattements pour durée de détention aboutit à un exonération fiscales au terme de 22 ans seulement (les prélèvements sociaux étant dus en outre, jusqu’à la 30ème année).
L’achat par un SCI
Une alternative à l’acquisition des murs par la personne physique du chef d’entreprise consiste à constituer une société civile immobilière (SCI) familiale pour réaliser cette opération. Il est possible de mettre en SCI des locaux dont on est déjà propriétaire, ou d’acquérir des locaux postérieurement à la constitution de la SCI.
L’avantage est double : chaque associé (enfant, conjoint …) devient immédiatement propriétaire de parts sociales et perçoit une quote-part des loyers de la société. Pour le chef d’entreprise, la SCI est donc à la fois un moyen de s’assurer des revenus complémentaires et de préparer sa succession : les parts sociales attribuées au conjoint ou aux enfants leur appartiennent en propre, et elles n’auront pas à être intégrées à la succession.
Sur le plan fiscale, le régime normal des sociétés civiles immobilières est le même que celui des propriétaires en nom propre. Chaque associé est donc imposé à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, sur la quote-part des bénéfices qui lui revient.
Au niveau de la société, les frais d’acquisition des locaux ne sont pas déductibles, sauf si celle-ci est assujettie à l’impôt sur les société (IS). En outre, une SCI dont les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu ne peut pas amortir les locaux. Toutefois, si la sociétés a emprunté pour acquérir les locaux, les intérêts sont déductibles des loyers perçus.
Lors de la revente des murs, enfin, les plus-values seront soumises au régime des plus-values immobilières des particulier.