Vincent Halbout, avocat fiscaliste, a récemment fait une étude de comparaison sur la SCI à l’IR et la SCI à l’IS, et sans surprise il en a déduit que la SCI à l’IS est beaucoup plus favorable que la SCI à l’IR, lorsque le bien acquis est financé par un emprunt bancaire, mais cet avantage disparait s’il est procédé à la vente du bien.

Il est considéré, dans l’exemple joint, que le bien acquis pour 1 000 K€ est revendu 20 ans plus tard au prix de 1 220 K€, correspondant à une revalorisation de 1% par an, identique à celle du loyer.

Il apparait que dans le cadre de la SCI à l’IR aucune imposition n’est due sur la plus-value, en raison de l’application des forfaits d’acquisition de 7,5% et de 15% pour travaux, qui augmente le prix d’acquisition.

En revanche pour la SCI à l’IS, la plus-value est calculée non d’après le prix d’acquisition mais d’après la VNC, ce qui conduit à reprendre l’ensemble des amortissements antérieurement déduits et génère une première imposition à l’IS et une seconde à l’IR, si le prix de vente est distribué.

Dans l’exemple ci-dessous, la SCI à l’IR s’avère plus favorable, mais dans d’autres cas, cela peut être l’inverse, mais sans différence significative.

Bien que la SCI à l’IR soit plus favorable, le TRI dégagé est nettement inférieur à celui de la SCI à l’IS. Ce paradoxe s’explique par le fait que les associés de la SCI à l’IS se sont contentés d’apporter 70 K€ correspondant aux frais d’acquisition et ont même encaissé des dividendes, alors que les associés à la SCI à l’IR ont dû en plus de l’apport initial consentir tous les ans des décaissements supplémentaires pour payer l’IR.

C’est en raison de ces décaissements que la SCI à l’IS doit être retenue, choix qui s’impose lorsque les associés ne peuvent payer l’impôt sur des sommes qu’en pratique, ils ne touchent pas.

Source Vincent Halbout – LinkedIn