Le respect du droit au logement posé par la loi implique un juste équilibre des rapports entre le propriétaire et locataire. Les parties peuvent s’accorder sur un contrat de location plus au moins sur mesure. Mais toute clause interdite serait réputée non écrite.
La plupart des baux d’habitation sont soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui précise que le droit au logement est un droit fondamental. Ceci explique que le liberté contractuelle, si elle existe, n’est pas totale. Pourtant, certains propriétaires, mal informés ou abusant de leur « pouvoir », insèrent des clauses interdites dans leur contrat de location. Ces clauses sont réputés non écrites et considérées comme inexistantes.
>> Impossibles exigences…
Lorsqu’il quitte son habitation, le locataire est tenu de laisser visiter le bien les candidats à la location. Aucune clause du contrat ne peut l’obliger à faire visiter les lieux pendant plus de deux heures les jours ouvrables ou durant les jours fériés. Le bailleur ne peut pas non plus exiger de son locataire qu’il s’assure auprès d’une compagnie d’assurance spécifique. Il en est de même de toute cause qui restreindrait son choix et désignerait, par exemple, le chauffagiste à qui s’adresser pour l’entretien de la chaudière.
De même, le contrat de location ne peut pas exiger que le loyer soit réglé par prélèvement automatique. Si cette solution a été choisie par les parties, le locataire peut à tout moment opter pour un autre mode de règlement. Dans le même esprit, le bailleur ne peut lui imposer que le loyer soit prélevé directement sur son salaire.
>> … Et restrictions limitées
Le bailleur ne peut pas insérer de clauses qui diminuent ou suppriment des prestations – accès à un parking, diminution des surfaces louées… – sans prévoir en contrepartie, en général un minoration du loyer. Une telle clause est réputée non écrite, comme celle qui prévoirait la perception d’amende en cas de manquement par le locataire au contrat de location ou au règlement de copropriété.
L’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ne peut être interdit dans le contrat de bail. L’hébergement de personnes qui ne vivent pas habituellement avec le locataire ne peut pas non plus être restreint, pas plus que la détention d’animaux familiers qui ne causent aucun dégât à l’habitation et ne génère et pas de trouble d’occupation. En revanche, la détention de chiens d’attaque ou d’animaux exotique peut être interdite dans le bail.
>> Côté factures
De faon plus évidente, la clause qui impose au locataire de payer un état des lieux alors que celui-ci n’est pas réalisé par un huissier de justice est réputée non écrite, tout comme celle qui oblige le locataire à payer une somme en plus du dépôt de garantie ou de la rémunération prévue pour le rédacteur du bail d’habitation. Il en va même d’une clause qui prévoit une durée de tacite reconduction inférieur à celle prévue par la loi, ou encore celle qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou exonère ce dernier de toute responsabilité.
Dans le même esprit, il n’est pas possible de prévoir une facturation pour l’envoi de la quittance – qui peut être expédiée par tout moyen, y compris électronique.
Si des dégâts ont été commis à l’intérieur du logement, la législateur a prohibé toute clause qui fixerait de façon forfaitaire les réparations locatives. Seule la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement pet permettre de déterminer le montant de l’indemnisation. De ce fait, une clause qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans e logement est également réputée non écrite. De même, si des dégradations sont commises dans les parties communes de l’immeuble, aucune clauses ne peut prévoir une responsabilité collective des locataires qui devraient indemniser les dégâts. Il appartient au bailleur de rechercher l’auteur des dommages et de lui demander réparation.
>> Vers des baux préétablis
Pour simplifier et pacifier les relations entre bailleur et locataire, le projet de loi Duflot présenté le 26 juin 2013 en conseil des ministres propose que les baux d’habitations soient rédigés à partir d’une modèle type préétablis, de même que les états des lieux d’entrée et de sortie. Une annexe détaillant les droits et devoirs de chaque partie serait jointe au bail paraphé par le propriétaire et le preneur. Une mesure parmi d’autres d’une loi plutôt favorable aux locataires.