Plafonnement des loyers, impossibilité de répercuter sur locataire – comme cela était, jusqu’à présent, le cas – une grande partie des honoraires de mise en location : la loi Alur va entraîner une baisse des rendements locatifs. Face à cette érosion annoncée, les bailleurs peuvent être tentés de gérer eux-même leurs biens. Le jeu en vaut-il la chandelle ?
1. Quelles économies pouvez-vous réaliser en gérant vos biens vous-mêmes ?
En gérant vos biens vous-même, vous économiserez les frais de gestion d’un professionnel, qui s’élèvent entre 5 et 8 % des loyers « quittancés » (loyers majorés des charges) auxquels vous avez opté pour une assurance loyers impayés. A noter : si vous êtes soumis au régime réel d’imposition, vous pouvez déduire de vos loyers le montant de cette prime d’assurance ainsi que les honoraires de gestion. Mais bien entendu, en vous passant des services du professionnel, vous devrez consacrer un temps non négligeable à la gestion de votre bien.
2. L’autogestion est-elle adaptée à tous les bailleurs ?
Entre la sélection des locataires, la gestion courante (envoi de quittances de loyer, régularisation annuelle des charges, etc.), les aléas techniques (remplacement de la chaudière ou du ballon d’eau chaude, par exemple), sans oublier la prise en charge des éventuels contentieux (loyers impayées, notamment), gérer son patrimoine locatif se révèle rapidement chronophage. Cette option semble plutôt adaptée aux bailleurs proches (quelques dizaine de kilomètres) de leur patrimoine locatif. Vous pouvez aussi opter pour un solution intermédiaire en confiant à un professionnel la seul mise en place du locataire. Cela vous évitera un exercice fastidieux et … potentiellement risqué. En effet, certains candidats à la location produisent des documents falsifiés (fiches de paie, notamment) afin d’améliorer la qualité de leur dossier. Des faux qu’un professionnel est mieux à même de détecter. Jusqu’à présent, la facture de l’agent immobilier pour cette mise en location (deux mois de loyer) était répartie entre le locataire et le propriétaire. Dès que le décrets d’application de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) seront parus, seuls pourront être partagés les honoraires correspondant à ces quatre missions : organisations de la visite, constitution du dossier du locataire, ainsi que la rédaction du bail et de l’état des lieux.
3. Existe-t-il des sites de gestion en ligne pour aider le bailleur ?
Vous pouvez, effectivement, vous appuyer sur des sites de gestion locative en ligne tel que gerancecenter.com, gerermesbaux.com, gererseul.com, rentila.com ou encore uniondesbailleursdefrance.com. Les services proposés sont homogènes : envoi des quittances, révision annuelle des loyers, régularisation des charges et, en cas d’impayés, lettres de relance. Vous avez, par ailleurs, accès à des modèles de baux ainsi qu’à des lettres types. Vous pouvez aussi, souvent, bénéficier d’une assistance informatique et juridique. La plupart des sites sont payants (comptez, par exemple 95€/ an pour le site gérermesbaux), mais il est généralement possible de les essayer gratuitement pendant quelques semaines.
N’oubliez pas, toutefois, que la gestion en ligne requiert un minimum d’implication de votre part pour renseigner, au fur et à mesure, les informations concernant votre location : coordonnées du locataire, montant et date de révision du loyer, dépenses engagées sur le bien, validation du paiement du loyer, etc. Faut de quoi, elle ne vous sera d’aucune utilité…