La rédaction des statuts d’une SCI est fondamentale, tout particulièrement quand il s’agît de gérer des biens en locations mais aussi de transmettre son patrimoine.
En quoi la SCI est-elle utile pour gérer les biens locatifs ?
Le fait de détenir des biens locatifs par l’intermédiaire d’une SCI permet de réduire l’impôt pesant sur les loyers perçus. Pour éviter la lourde fiscalité du barème progressif de l’impôt sur le revenu, les associés de la SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés. Ils ne sont ainsi plus taxés sur les loyers correspondant à leur participation dans la société, mais uniquement sur les revenus redistribués.
Tant que les associés ne décident pas de les distribuer, ils n’ont pas de revenus supplémentaires personnels et ils ne payent donc rien. Lorsqu’ils sont distribués, ces revenus ne sont pas considérés comme fonciers mais comme des dividendes et sont alors taxés sur 60% seulement de leur montant (après un abattement de 40%).
Cet abattement a pour contrepartie le fait que les loyers sont imposés au niveau de la société elle-même mais à un taux de 15 % seulement sur la fraction de bénéfice inférieure à 38120€ et à 33, 1/3 au-de-là (avec de nombreuses charges déductibles et notamment un amortissement de 3% par an).
Attention, l’option pour l’impôt sur les sociétés une fois exercée, est définitive. Réservez-la à vos biens se valorisant peu (bâtiment industriel…) ou pour des biens que vous souhaitez conserver durablement car ce choix peut s’avérer pénalisant pour la taxation des plus-values.
Dans quel cas est-il déconseillé d’utiliser une SCI ?
Le principal frein à l’usage d’une SCI se trouve au niveau de l’achat d’une résidence principale, notamment pour les couples mariés. En SCI, le conjoint survivant perd son droit à rester dans les lieux après le décès de son époux. De plus, en cas de séparation, la gestion des contraintes matrimoniales peut paralyser le fonctionnement de la société jusqu’à une dissolution. Enfin, en terme de fiscalité, les tributaires de l’ISF perdent leur abattement de 30% sur la résidence principale..