Avec leurs taux de rendement attractifs, les locaux commerciaux séduisent de plus en plus de candidats à l’achat, y compris les particuliers. Un excellent placement à condition d’investir avec discernement.
Pourquoi faire l’acquisition des murs d’un commerce en vue de le donner à bail ? C’est d’abord un calcul financier qui motive la plupart des acquéreur potentiels. Alors que le rendement de l’immobilier locatif d’habitation a tendance à faiblir et à être de plus en plus réglementé, les locaux commerciaux continuent à afficher des taux de rentabilité confortables. Attention cependant à ne pas minimiser les effets de la crise. De nombreux commerçants rencontrent des difficultés de paiement et la durée de vacance de ces locaux entre deux locataires tend à s’allonger.
> Un investissement patrimonial
A l’origine de ce type d’achat, un objectif patrimonial : se constituer un patrimoine immobilier générateur de revenus complémentaires avec une mise de départ relativement limitée.
Mise sur l’emplacement
En matière d’immobilier d’entreprise la qualité de l’emplacement s’avère tout particulièrement stratégique. Les adresses le plus attractives (grandes artères commerçantes, etc.) sont très prisées et l’offre y est généralement peu importante voire confidentielle. En outre, l’investisseur devra faire preuve de flaire et être capable de se projet à long terme. Il faut s’assurer que les commerces du centre-ville ne risquent pas de perdre leur attractivité au profit d’un centre commercial en projet à proximité.
Vérifier la rentabilité du bien
Certains professionnels de l’immobilier n’hésite pas à évoquer une rentabilité jusqu’à deux fois supérieure à celle des locaux d’habitation. En pratique, la rentabilité réelle du bien dépendra de son prix, des conditions d’emprunt le cas échéant, du loyer qui sera perçu et de la fiscalité applicable. Investir dans un local occupé permet d’en connaître par avance le loyer, donc de mieux évaluer le rendement locatif
Pour un local vide, le loyer sera en principe fixé à la valeur locative qui correspond au prix du marché. Le futur acheteur devra donc se livrer à une étude de marché très précise. Les revenus locatifs seront imposées sous le régime des revenus fonciers, qu’il s’agisse d’un investissement en direct ou via une société civile immobilière (SCI). Les charges, dépenses de réparation ou d’entretien, d’amélioration, primes d’assurance et d’intérêt d’emprunt sont déductibles de ces revenus. Si les résultats fonciers sont déficitaires, ils peuvent s’imputer sur le revenu global déclaré, dans la limite de 10 700 € par an.
> Les atouts des locaux commerciaux
Les locaux commerciaux offrent de nombreux avantages pour l’investisseur, notamment la possibilité de répercuter davantage de charges sur le locataire et l’application d’un bail longue durée.
Stabilité locative
Et justement, ce bail longue durée a de quoi sécurisé un investisseur prudent. Un bail commercial est d’une durée minimale de neuf ans avec la possibilité d’y mettre din tous les trois, six ou neuf ans. A défaut de clause contraire, le locataires met fin à son bail en délivrant un congé au bailleur par acte d’huissier six mois avant la date d’expiration de chaque période triennale. Les parties peuvent subordonner l’exercice de cette faculté de résiliation au versement d’une indemnité au profit du bailleur. Pour une résiliation hors de cette période triennal, il faut en négocier les modalités avec le bailleur. Il est en outre tout à fait possible d’opter pour un bail plus long, dix ans, voire douze ans. Une durée qui permet au bailleur de négocier plus librement les augmentations de loyer qu’il souhaite percevoir.
Souplesse contractuelle
Autre atout spécifique aux locaux commerciaux, la souplesse des relations contractuelles unissant propriétaire et locataire. Une souplesse qui rime avec une certaine complexité. C’est pourquoi il est préconisé de sécuriser la rédaction de ce bail commercial grâce aux conseils d’un notaire. Le preneur bénéficiera ainsi que tous les atouts de l’acte authentique, notamment de sa force exécutoire, une qualité précieuse en cas de défaillance du locataire. Bailleur et preneur fixent librement le montant du loyer de départ, sa périodicité et son mode de paiement. La révision légale et triennal du loyer est en principe calculée en fonction de l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ou de l’indice de référence des loyers commerciaux (IRL) publiés par l’INSEE. Les charges locatives dépendant, quant à elles, des clauses du bail et du statut de l’immeuble. Il est d’ailleurs possible de mettre toutes les dépenses afférentes au local loué à la charge du locataire.