Lorsqu’il procède à l’évaluation et au chiffrage des réparations à la charge d’un locataire, à sa sortie, tout bailleur ou ADB est tenu de prendre en compte la « vétusté » des divers éléments et équipements composant le logement. ll y a du nouveau, à ce sujet…
Vous avez dit « vétusté » ? Au titre de l’art. 7 de la loi de 1989, un locataire n’a pas à supporter le coût des réparations, qui sont en principe à sa charge, si elles « sont occasionnées par vétusté ». Cette règle s’applique pour toute location d’un logement loué nu ou en meublé à titre de résidence principale.
Vous avez dit « apprécier » ? Afin de tenter de limiter les litiges en la matière, la loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu que les « modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée » soient fixées par décret, ce qui est fait.
Au titre de l’art. 4 du décret n° 2016-382 du 30.03.2016 (JO du 31.03.2016), la vétusté vient d’être définie comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Le décret ne fait donc que reprendre une définition « habituelle » de la vétusté. Tout ça pour ça ?
La grille de vétusté
Pas de grille obligatoire. Malgré ce qu’espéraient certains, les pouvoirs publics n’ont pas jugé utile de définir une « grille de vétusté » réglementaire, s’imposant à tout bailleur (ou ADB), tel pour le chiffrage des réparations à la sortie d’un locataire.
Le décret du 30 mars 2016 est venu préciser que, dès la signature d’un contrat de location (bail), les parties « peuvent convenir » de l’application d’une « grille de vétusté ».
La grille peut/doit être « choisie » parmi toutes celles ayant fait l’objet d`un « accord collectif » de location, au sens de la loi du 23 décembre 1986.
Notez, au vu du décret, qu’il importe peu que le logement concerné ne relève pas du secteur locatif (ou patrimoine) régi par l’accord. Ainsi, une personne physique louant un logement (parc privé) peut utiliser une grille utilisée par tel ou tel bailleur social (organisme HLM).
En pratique
Avant d’utiliser telle ou telle grille de vétusté, tout bailleur (et ADB) sera avisé d’en apprécier la teneur. En effet, des grilles peuvent être plus ou moins « favorables » aux locataires.
En tout état de cause, veillez à ce que la grille utilisée définisse, a minima, une « durée de vie théorique » et des « coefificients d’abattement forfaitaire annuels » pour les « principaux matériaux et équipements du logement ».
Cette double exigence a été posée par le décret du 30 mars 2016.
Si vous utilisez une grille de vétusté, il nous paraît prudent de prévoir de l’annexer d’emblée à un bail. En sagesse, une sous-rubrique sera utilement insérée dans le bail à ce
sujet, tel pour préciser les références de l’accord collectif concerné.
Sans autre précision, les règles issues du décret s’appliquent depuis le 1er juin 2016. Il convient donc d’en tenir compte pour tout bail à venir, ou signé (ou renouvelé) depuis cette date.
Notez à cet égard qu’il n’est plus possible d’utiliser une grille de vétusté « faite maison »…
Au vu de l’imprécision du décret, une discussion nous paraît une nouvelle fois permise
sur les règles applicables pour certains baux dits « en cours ». A la sortie de tout locataire, au vu du dispositif transitoire « loi Alur », tenez compte a minima de la définition « réglementaire » de la vétusté (fixée par le décret).