Si vous disposez d’un logement que vous destinez à la location vous avez peut être intérêt à le louer meublé. Comparatif.
« La récente adoption de la loi Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a considérablement rapproché la régime du meublé de celui de la location nue, analyse Maud Velter, directrice associée de Lodgis, agence immobilière parisienne spécialisée dans la location meublée. Il est désormais soumis à la loi de 1989, donc concerné par le plafonnement des loyers et d’avantages encadré. »
Mais il subsiste de grosses différences entre les deux formules, comme le montant du dépôt de garantie, le rendement et la fiscalité, ou encore la durée du préavis pour un congé. S’y ajoute la durée du bail, un critère important, notamment pour propriétaires désireux de récupérer leur logement à court terme. De plus, en meublé, mieux vaut louer une petite surface. « Studio et deux pièces en centre ville sont recherchés par les étudiants et les actifs en mission, stage ou contrat à durée déterminé », note Patrick Chappey, fondateur de Gererseul.com, société de gestion immobilière. Si vous possédez un tel logement dans un zone tendue, avec une forte population d’étudiants et/ou une activité économique dynamique, vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires, donc à percevoir un revenu régulier !
> Location Vide : un engagement sur la durée
- Durée du bail : Trois ans. Le contrat se renouvelle par tacite reconduction
- Dépôt de garantie : Un mois de loyer. Au départ du locataire, le bailleur dispose d’une durée de deux mois pour restituer cette garantie.
- Equipements : Aucun équipement n’est à prévoir. Mais le logement doit respecter la notion de décence au moins 9m² de surface habitable ou 20m² de volume habitable.
- Rendement : En moyenne, 3 % brut par an à Paris et 5 % en Province (loyer annuel x 100/ prix d’acquisition). Mais le plafonnement des loyers prévu par la loi Alur pourrait l’amoindrir.
- Fiscalité : Les loyers perçus entrent dans le régime des revenus fonciers, imposés selon le barème progressif. Deux options : le micro foncier, pour des recettes annuelles inférieures à 15 000 € ; ou le régime réel, au delà de ce seuil. Certaines charges sont déductibles grâce au mécanisme du déficit foncier.
- Préavis : Pour récupérer son bien, le propriétaire est tenu de prévenir l’échéance du bail. Ce « congé pour reprise » n’est possible que pour le vendre le logement, l’habiter (soi même ou ses proches) ou en cas de « motif légitime et sérieux » (trouble du voisinage, impayés de loyers). Le locataire, lui, est libre de quitter les lieux à tout moment, à condition de prévenir trois mois avant son départ.
> Location meublée : Plus rentable, plus souple … plus risquée
- Durée du bail : Un an minimum, neuf mois pour un étudiant. Renouvelable par tacite reconduction. La location doit constituer la résidence principale.
- Dépôt de garantie : Deux mois de loyer maximum depuis la loi Alur. Auparavant, il était fixé librement. Le délai de restitution par le bailleur figure dans le contrats – souvent deux mois.
- Equipements : Un décret de la loi Alur doit lister les « équipements minimum ». Vous investirez en gros 4 000 à 5 000 € pour un 25 m² et 7 000 à 8 000 € pour une 45 m².
- Rendement : Comme un meublé affiche un loyer supérieur de 15 à 30 % à celui d’une location vide, son rendement est meilleur, mais gare au risque de vacance, plus élevé, entre deux locations. De plus, ce rendement pourrait pâtir du plafonnement des loyers meublés prévu par la loi Alur.
- Fiscalité : Les loyers sont soumis au régime d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur est ici « loueur en meublé non professionnel » (LMNP) et se voit appliquer l’un des trois régimes fiscaux possibles : le micro-BIC, pour les gains annuels inférieurs à 32 600 € et ouvrant droit à un abattement de 50 % ; le régime de bénéfice réel normal ; et le régime réel simplifié.
- Préavis : Le propriétaire doit donner « congé pour reprise » (voir location vide) au locataire au moins trois mois avant la fin du bail. Désormais, la loi Alur l’oblige à motiver sa décision. Le locataire, lui, doit avertir le bailleur un mois avant son départ.