La Loi Pinel apporte des modifications importantes, concernant notamment l’état des lieux, les inventaires de charges, les récapitulatifs de travaux.
Suppression de la référence à l’indice du coût de la Construction (ICC) pour l’indexation du loyer
La référence à l’indice du coût de la construction à l’article L. 145-34 (renouvellement de loyer) et à l’article L. 145-38 (révision triennale) est supprimée.
En conséquence, seuls l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) demeurent pour servir d’indices de référence pour le calcul de l’évolution des loyers commerciaux.
1. Etat des lieux
Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion de bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil.
2. Charges locatives
Désormais, tout contrat de location doit comporter un inventaire précis des catégories de charges liées à ce bail avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
2.1 Inventaire des charges – Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
- Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
- Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
2.2 Répartition des charges – Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.
Cette répartition est fonction de la surface exploitée.
Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.
En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d’Etat doit préciser les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.
Si vous voulez en savoir plus sur ces questions, et concernant également les baux dérogatoires, les dates d’entrée en vigueur de ces textes, les dispositions de droit transitoire, le cas particuliers de l’état des lieux en matière de baux professionnels ou encore les clauses de garantie, consultez-nous !