Vous souhaitez vous lancer dans une opération financière immobilière de grande envergure conduisant à la division d’un bien en factions ou en lots. La Société civile immobilière d’attribution est peut-être la structure qu’il vous faut. Le point sur ce type de société.

Définition de la SCI d’attribution

La société civile immobilière d’attribution est une société spécifique dont l’objet est l’acquisition ou la construction d’un immeuble afin de le fractionner en lots. Son régime est prévu par les articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Pour qui ?

La société civile immobilière d’attribution concerne les investisseurs souhaitant s’impliquer ensemble dans une opération immobilière à moyen terme. En effet, la société civile immobilière prend fin dès lors que son objectif est atteint : la division de l’immeuble en fraction ou en lots. La société est alors dissoute et chacun est attributaire et don propriétaire, à titre individuel, d’une fraction correspondant à son engagement financier dans l’opération.

La société civile immobilière d’attribution est destinée également aux futurs acquéreurs d’un bien soit en construction, soit qui nécessite des travaux importants dont le coût sera ainsi parfaitement réparti entre les différents intéressés.

Création d’une société civile immobilière d’attribution

Comme pour toutes les sociétés civiles, la société civile immobilière d’attribution nécessite la rédaction de statuts qui fixent la répartition du capital ainsi que ses principales règles de vie. On y trouve également l’objet de la société, c’est-à-dire ce pourquoi elle est créée : s’agissant d’une société civile immobilière d’attribution, il est question de l’achat et de la construction d’immeubles ainsi que de leur division en lots.

La Société civile immobilière d’attribution peut être créée avec au moins deux associés. La détermination du capital social est libre et sans minimum légal. Les associés peuvent faire des apports de biens en nature, de sommes d’argent ou encore en industrie même si ceux-ci ne sont pas conseillés dans la mesure où ils ne concourent pas à la formation du capital social. Si un ou plusieurs biens immobiliers est apporté à la société par les associés, l’intervention d’un notaire sera nécessaire. La création de la société obéit ensuite aux formalités habituelles (ouverture d’un compte bancaire, dépôt de statuts auprès du registre du commerce et des sociétés, publicité légale…). Dans les status, on désigne habituellement un gérant responsable envers les tiers de l’administration de la société.

Bon à savoir : un état descriptif de division et un règlement déterminant la destination des parties réservés à l’usage exclusif de chaque associé outre celle des parties communes affectées à l’usage de tous les associés ou de plusieurs d’entre eux, doivent être adoptés avant tout commencement des travaux de construction.

Gestion de la société civile immobilière d’attribution

Sur le plan de la gestion, la société peut être gérée par un ou plusieurs gérants. Ceux-ci sont nommés soit dans les statuts, soit par une décision de l’assemblée générale des associés représentant plus de la moitié des parts sociales ( sauf disposition contraire des statuts). Leurs actes les engagent envers les tiers. Leur nomination fait habituellement l’objet d’une publicité dans une journal d’annonces légales.

Le ou les gérants sont chargés de l’administration quotidienne de la société. Toutefois, ils ne peuvent décider seuls des décisions les plus importantes : elles doivent en effet être prises par les associés réunis en assemblée générale.

Fiscalité de la SCIA

Sur le plan fiscal, la Société civile immobilière d’attribution est ce que l’on appelle une société « transparente » au sens du droit fiscal. Cela signifie que ce sont les associés qui sont directement taxés à l’impôt sur le revenu (IR) et non la société qui est redevable de l’impôt. Ainsi, pour l’administration fiscale, chaque associé est propriétaire de son lot. Quel intérêt ? les charges et déficits afférents à la société peuvent être imputés sur les autres revenus du patrimoine du contribuable. Il s’agit d’une possibilité très intéressante, notamment lorsque la SCIA acquiert un bien immobilier qui nécessite de lourds travaux et donc des dépenses importantes.