1. Généralités : Création SCI, fiscalité SCI, avantages SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) a pour objet l’acquisition, la construction ou la gestion d’un ou plusieurs immeubles pour les louer à un tiers ou les mettre à disposition gratuite de ses associés. La SCI est souvent présentée comme une solution idéale permettant de gérer et transmettre avantageusement le patrimoine, et de faire des économie d’impôts.

Comme pour toute création d’entreprise, les futurs associés doivent avoir un désir collectif de mettre capitaux et moyens financiers en commun, leur permettant de réussir ensemble un projet là où seuls ils ne pourraient qu’échouer, faute de moyens. La SCI peut bénéficier d’apports en nature (bien appartenant déjà aux associés) ou d’apports financiers lui permettant d’acquérir ou d’emprunter pour financer un ou plusieurs biens dont elle devient propriétaire.

Elle peut vendre un bien mais ne peut pas acheter pour revendre car c’est un société civile et non commerciale. De ce fait, elle ne peut pas non plus faire de location en meublé. Lors de sa constitution, les associés obtiennent des parts sociales proportionnelles à l’importance de leur participation. Ce type de société civile ne nécessite aucun capital minimum et apparaît souvent comme une solution judicieuse permettant à plusieurs personnes d’acquérir un bien immobilier en commun.

Note : L’activité d’achat et de revente d’une SCI est considérée par les tribunaux comme civile, tant que celle-ci n’est pas répétée. Seule la répétition des opérations d’achat pour revendre transforme cette activité civile en une activité commerciale.

2. Les avantages de la SCI

La SCI permet d’éviter les problèmes d’estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l’injustice de l’évolution de la valeur des lots. De même, elle permet de partager les risques d’exploitation et confère un avantage fiscal.

SCI Familiale : Les aléas de l’indivision

L’achat en commun (indivision) d’un bien peut poser des problèmes au moment de la séparation du couple (décès ou séparation). Lors d’un divorce le mari ou la femme peut demander au tribunal la mise en vente du logement, cependant si le bien appartient à une SCI, aucun de ses membres ne peut exiger la dissolution de celle-ci, chacun d’eux détenant uniquement des parts sociales plus faciles à partager qu’un logement.

En cas de décès, le survivant peut se voir empêcher de continuer à occuper les lieux. Or, si le bien est acheté à travers une SCI, les héritiers du concubin décédé ne pourront pas demande au survivant de quitter le logement. Une autre possibilité est l’achat croisé qui consiste pour les associés à acheter la nue-propriété d’une moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié.

En cas de décès de l’un des d’eux, le droit d’usufruit sur la nue-propriété du survivant s’éteint, ce qui lui permet de se retrouver avec le moitié en pleine propriété, sans droits de succession, et de conserver l’usufruit de l’autre moitié. Les héritiers du défunt ne peuvent évincer le survivant et récupèrent une moitié en nue-propriété.

Attention : En cas de séparation d’un couple marié sous la régime de la communauté, ayant acheté leur résidence principale à travers une SCI, la loi attribuera le logement à celui des époux qui en a le plus besoin.

Note : Il est possible de se protéger contre l’indivision par le biais d’une convention d’indivision. Celle-ci doit être établie devant notaire et possède une durée de 5 ans maximum, renouvelable pour une durée indéterminée d’une commun accord.

SCI Familiale : La transmission du patrimoine

La SCI est un outil de gestion de patrimoine intéressant. Elle permet d’associer enfants et parents dans une acquisition immobilière, la transmission pouvant ensuite être progressive et le coût fiscal, étalé dans le temps. Elle permet aussi de déconnecter le patrimoine de la charge affective créée par la possession d’un bien immobilier, car il n’est plus question de fractionnement d’un patrimoine immobilier mais d’acquisition, d’attribution et de distribution de pourcentage de parts sociales.

Il est plus intéressant fiscalement de faire une donation de part d’une SCI qu’une donation immobilière. En cas de donation immobilière, le passif (dettes ou emprunts éventuellement contractés pour l’acquisition ou l’entretien) n’est pas déductible de la valeur du bien, alors qu’en cas de donation de parts d’une SCI, les droits de mutation (impôts lors de transaction immobilière) seront calculés sur la valeur nette des parts, le passif de la société sera déduit de la valeur du patrimoine.

Note : Il est intéressant de réaliser un emprunt pour l’achat d’un bien à travers une SCI. Seul l’actif net (actif brut moins emprunt) servira au calcul des droits liés à la donation des parts. Exemple : un SCI emprunte 150 000 € pour le financement d’un bien d’une valeur de 200 000 €. Le calcul des droits liés à la donation des parts sera réalisé sur les 50 000 € d’actif net (200 000 – 150 000).

Tous les dix ans, les deux parents peuvent transmettre 159 325 € à chaque enfant, sans droits de succession. Si une SCI a été constituée, elle permettra de transmettre progressivement des parts de cette dernière et donc de transmettre gratuitement une partie du patrimoine. La transmission des parts d’une SCI est assujettie à un droit de 4.80 % de la valeur des parts cédées. Un décote d’environ 20 % s’applique sur la valeur des parts sociales.

La donation de parts d’une SCI à des enfants peut se faire avec réserve d’usufruit. Les droits de donation seront alors calculés sur la valeur de la part de la nue-propriété (propriété du bien indépendamment de l’usufruit). La part de la nue-propriété dans la pleine propriété augmente avec l’âge de l’usufruitier selon le barème suivant :

Calcul des droits de donation
Age de l’usufruitier	Par de la nue-propriété
Moins de 20 ans	30 %
Entre 20 et 30 ans	40 %
Entre 30 et 40 ans	50 %
Entre 40 et 50 ans	60 %
Entre 50 et 60 ans	70 %
Entre 60 et 70 ans	80 %
Plus de 70 ans	90 %

Exemple : Un parent de 65 ans fait une donation de parts avec réserve d’usufruit

→ Les droits de donations seront alors calculés sur 80 % de la valeur du bien

Au décès du donateur, ses enfants héritent de l’usufruit et deviennent propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer. La SCI permet une défiscalisation des droits de succession. En revanche elle ne présente aucun avantage en matière d’impôts sur le revenu. Pour les non-présidents, le régime successoral des SCi est celui du pays d’origine, contrairement aux immeubles. Il est donc conseillé aux non-résidents d’acheter sous un régime de SCI.

Avantage SCI : Les avantages fiscaux de la loi Besson

Attention : La loi Besson a depuis été remplacée par la Loi Scellier

Les revenu locatifs (non meublés) que les associés perçoivent au travers de la SCI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI bénéficie d’une déduction forfaitaire de 14 % applicable aux revenus fonciers (dépenses d’entretien, de réparations, intérêts d’emprunt…).

Afin de bénéficier des avantages de la loi Besson, l’actif de la SCI doit provenir du patrimoine privé des associés (et non professionnel), que celui-ci soit imposable entre leurs mains (et non dans le cadre de l’impôt sur les sociétés) et que les engagements de location propres à cette loi soient pris :

durée minimale de 9 ans pour le neuf ;
durée minimale de 6 ans pour l’ancien ;
conditions de plafonds des loyers ;
conditions de plafonds des revenus des locataires.

3. Création SCI : constitution et gestion d’une SCI

La création d’une SCI est peu contraignante et peut être constituée par acte sous seing ou par acte authentique, devant notaire.. Son objet constitue en la propriété et l’administration des biens immobiliers qu’elle achète ou qui lui sont apportés.

Une SCI est constituée par au moins deux associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales sans conditions de nationalité. Aucun minimum n’est imposé pour le montant du capital social, ni pour la valeur nominale des parts sociales. Celles-ci doivent cependant être toutes d’une valeur égale déterminée par l’ensemble des associés.

Un contrat écrit dénommé « statuts de la société » est obligatoire.

Il doit être signé de tous les associés et mentionner les point suivants :

les apports de chacun des associés
la forme de la société
son objet
le capital social
la durée sociale (maximum 99 ans)
la siège social
les modalités de fonctionnement
le système de répartition du résultat

Le gérant, choisi ou non parmi les associés, peut être désigné soir dans les statuts soit ultérieurement. Après la signature par les associé fondateurs, la société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Création SCI : Le capital de la SCI

Aucune valeur minimale n’est exigé mais en principe il est identique à la valeur du patrimoine de la société. Il peut être constitué d’apports en nature, d’immeubles, ou d’apports financiers lui permettant d’acquérir ou d’emprunter pour financer un ou plusieurs biens dont elle devient propriétaire. Le capital peut ne pas être versé le jour de la constitution et les modalités de versement sont librement fixés dans les statuts, soit au terme d’un délai déterminé, soit au fur et à mesure des appels de fonds.

Fonctionnement d’une SCI

Dans une société civile, les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital. Lors de l’achat par une SCI d’un bien, celui-ci appartient à la société et non aux associés, lesquels ne sont propriétaires que de parts sociales.

La liberté de décision est alors moins grande. Les associés devront s’entendre pour prendre les décisions et les plus importantes nécessiteront d’ailleurs unanimité. Une mésentente persistante entre associés peut bloquer le fonctionnement de la société et nuire aux intérêts de tous.

Gestion d’une SCI

La gestion est assurée par un seul ou plusieurs gérants, rémunérés ou non, qui en fonction des statuts, peuvent agir seuls ou conjointement. Leurs pouvoirs sont librement déterminés par les statuts. Les décisions importantes sont prises en assemblée selon les règles de majorité fixées par les statuts. Le gérant peut être révoqué par simple décision des associés à partir du moment où ceux-ci représentent plus de la moitié des parts sociales.

La valeur des parts

La valeur des parts d’une SCI est essentiellement fonction de la valeur de l’immeuble qu’elle détient. La méthode d’évaluation des parts consiste à apprécier la valeur de cet immeuble, à y ajouter les autres éléments de l’actif social de la SCI, à en déduire les dettes de la société, et à diviser le montant ainsi obtenu par le nombre de titres composante le capital social.

SCI Familiale : La cession de parts

Les parts sociales peuvent être cédées soit à un autre associé, soit à un tiers mais dans la réalité, il n’est pas simple de sortir d’une SCI qui est constituée de membres d’une même famille ou entre personnes très liées. L’article 1861 du Code Civil stipule que : « les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés ».

Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint d’eux. Sauf dispositions contraire des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant…

Les obligations

Les SCI sont tenues d’adresser au service des impôts une déclaration de leurs résultats.

Elle doit indiquer la part de chaque associé dans :

les revenus bruts sociaux
le montant des dépenses, des frais de gestion et d’assurance
le montant de la taxe foncière
le montant de intérêt des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la répartition ou l’amélioration des immeubles sociaux
toutes autre charges précitées mais supportés par la société.

Lorsqu’un associé jouit des locaux représentés par ses parts sociales il n’est tenu à aucune obligation. Lorsque ces locaux sont en location l’associé est tenu de déclarer son revenu net foncier dans sa déclaration de revenus.

La lourdeur de la gestion et des contraintes juridiques fait que la constitution d’une SCI n’avantage pas tout le monde. Son intérêt se détermine en fonction de la situation de chacun par une étude personnalisé et approfondie. Mieux vaut consulter son notaire pour prendre toutes les précautions nécessaires.

4. Fiscalité SCI

La SCI est transparente, ce qui implique que chaque associé est imposé distinctement, à moins qu’elle n’opte pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

Imposition des apports

Lors de la constitution de la société, les apports des associés sont soumis à la TVA immobilière (19.6%) et à la taxe de publicité foncière en cas d’apport d’immeubles neufs ou achevés depuis moins de 5 ans, si l’apport constitue leur 1ère mutation (en contrepartie, ces apports sont exonérés de droits d’enregistrement).

Les impôts dus pendant l’activité de la société

L’impôt sur les revenus

Les associés sont imposés sur la part des bénéfices de la SCI qui leu incombe.

Lorsqu’il s’agit de personnes physiques, les bénéfices sont déterminés selon les règles d’imposition applicables aux revenus fonciers. Les associés pourront déduire les intérêts d’emprunt versé pour souscrire au capital de la société.

Lorsque pour un associé, les parts sont inscrites à l’actif d’une entreprise, la part du résultat lui revenant est déterminée selon les règles fiscales propres à cette entreprise.

Les cessions de parts de la SCI par des personnes physiques

Lorsque les associés cèdent leurs parts, la plus-values éventuelle est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.

La cession de l’immeuble par la SCI

Lorsque la SCI cède l’immeuble qu’elle détient, la plus-value est calculée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers, à condition que les associés soient des personnes physiques.

Cette plus-value sera calculée selon les règles des plus-values professionnelles pour les associés ayant inscrit les titres à l’actif d’une entreprise.

Les droits de mutations à titre gratuit

La transmission à titre gratuit (succession, donation, donation-partage, avec ou sans réserve d’usufruit) relève du régime de droit commun.

L’impôt sur la fortune

Lorsqu’elles ne constituent pas des biens professionnels, les parts de SCI doivent être comprises dans le patrimoine du contribuable, pour leur valeur au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’incidence fiscales de l’apport de la nue-propriété à la SCI d’une donation-partage avec réserve d’usufruit

Impôt sur le Revenu

Aucune incidence car les parents conservent l’usufruit des biens.

Impôt sur la Plus-value

La date et le prix d’acquisition des biens permettront de calculer avec précision l’incidence de cet impôt

Impôt sur la Fortune

Les parents, usufruitiers des biens, devront déclarer leur valeur en toute propriété, sans aucun abattement. Corrélativement, les nus-propriétaires n’auront rien à déclarer au titre de l’ISF.

5. Limites et contraintes lors de l’utilisation d’une SCI

L’utilisation d’une SCI doit être mûrement réfléchie car elle peut présenter plus d’inconvénient que d’avantages (gestion et contraintes juridiques).

Location et SCI

Une SCI peut être constituée pour permettre de louer des biens immobiliers, mais ce type de société a un objet civil. La location de meublés étant fiscalement considérée comme une activité commerciale, les gains de la SCI relèveront de l’impôt sur les sociétés.

Note : L’administration fiscale tolère que la SCI reste assujettie au régime des revenus fonciers à condition que les gains provenant des locations meublées ne dépassent pas 10 % du totale de ses recettes.

Il faut que la SCI vive réellement

Elle ne doit pas être constituée dans le seul but d’éluder le paiement des impôts, faute de quoi la sanction fiscale menace.

Les indices trahissant le caractère fictif de la société sont :

l’absence ou le retard d’immatriculation de la société ;
l’absence d’exercice d’une activité réelle.

Dès lors, pour justifier la réalité de l’activité, les associés doivent être en mesure de prouver :

que les assemblées des associés ont lieu régulièrement ;
que les procès verbaux d’assemblée sont rédigés ;
que la comptabilité est tenue de façon régulière et précise.

Contrairement aux personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale, les associés qui constituent une SCI ne peuvent bénéficier :

du prêt à 0 % ;
des réduction d’impôts pour intérêts d’emprunt (lorsque cette possibilité existait) ou pour travaux ;
de l’utilisation d’un plan d’épargne logement

Autres contraintes

SCI Familiale : l’absence de marché pour négocier les parts de la SCI signifie que les enfants auront plus de mal à vendre leurs parts qu’à vendre les biens immobiliers en cas de décès des parents, ce qui peut nécessiter de prévoir les modalités de retraite d’un associé de la SCI.
Qu’il soit à titre onéreux ou mixte, l’apport d’un immeuble à une SCI constitue une mutation qui entraîne l’imposition éventuelle au titre des plus-values.
L’apport de biens immobiliers à un SCI est soumis au droit de préemption urbain. En outre, su la mutation prend la forme d’une vente, elle est, de plus, soumise aux droits de mutations habituels et au droit de préemption de l’Administration Fiscale.

Obligation comptables

Il est impératif :

de tenir une comptabilité précise ;
d’effectuer un bilan annuel ;
que les comptes soient approuvés en Assemblée Générale annuelle.