Lors que vous souscrivez un crédit immobilier, celui-ci doit comporter un certain nombre de mentions de nature à vous fournir une information fiable et complète. Si votre contrat ne comporte pas certaines de ces informations, vous êtes en droit de demander le remplacement des intérêts contractuels par le taux de l’intérêt légal. Celui-ci étant inférieur à 1 % depuis 2010 (0.04 % depuis 2013), les perspectives d’économies sont énormes !
1_ Quelles sont les erreurs les plus fréquentes pouvant figurer dans votre contrat ?
L’erreur la plus fréquente porte sur le calcul de taux effectif global (TEG) ou le coût du crédit total. Ce TEG doit intégrer tous les frais ayant concouru directement au crédit et qui ont conditionné son octroi. Il s’agit :
- du taux d’intérêt contractuel ;
- des frais d’assurance, lorsqu’elle est obligatoire (si elle est souscrite auprès d’un autre assureur, elle ne doit être intégrée au TEG que si la banque en a connaissance) ;
- les frais de dossiers ;
- les frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de derniers, caution mutualiste …) ;
- les frais annexes (frais du courtier en crédit, frais d’acquisition obligatoire de parts sociales pour certaines banques mutualistes…).
L’omission de certaines mentions permet également de remettre en cause le contrat. Par exemple, si vous avez souscrit un prêt à taux variable, la banque doit vous fournir une simulation avec une hypothèse haute et basse de variation de taux d’intérêt pour expliquer leurs conséquences sur le montant de la mensualité.
2_ Quelles sont les conséquences d’une erreur dans votre contrat de prêt ?
Votre contrat de prêt ne sera pas annulé. En revanche, vous pourrez obtenir des compensations financières pouvant aller jusqu’à la substitution du taux d’intérêt légal. L’opération peut être particulièrement rentable, ce dernier s’étant élevé à 0.65 % en 2010, 0.38 % en 2011, 0.71% en 2012 et 0.04 % en 2013 et 2014. Par exemple, pour un prêt de 235 000 € sur 20 ans souscrit le 5 août 2008, une tel substitution se solde par un gain de 22 013 € pour la fraction d’intérêts payés entre la signature et aujourd’hui. Et ce sans compter sur l’économie future, le banquier devant, chaque année, rééditer un nouvel échéancier avec le taux de l’intérêt légal applicable pour l’année en cause.
3_ Comment procéder pour obtenir une indemnisation ?
Vous avez cinq ans pour agir, mais ce délai ne court pas à compter de la signature du prêt, mais de la découverte de l’erreur. Vous pouvez alors recourir aux services d’une société spécialisée dans la détection de ce type d’erreur ou d’une association de consommateur (les Expertiseurs du crédit, l’Association française des usagers des banques, l’UFC-que choisir…), qui vous aideront dans vos démarches. Une fois l’erreur identifiée, commencez par négocier avec votre banquier. En cas de refus, vous pourrez saisir les tribunaux (le tribunal de grande instance de Paris pour les banques nationales). Le recours à un avocat sera obligatoire, mais le montant des sommes en jeu peut justifier une telle procédure.