Créer une SCI à capital variable

• Moins de formalités ;
• Suppression des frais de succession (5% au lieu de 30 à 60 %) ;
• Et plus-values pratiquement supprimées.

En 1987 sont apparue les sociétés à capital variable. Mise « entre guillemets », cette loi fut remise à jour, lifté, et réincorporée dans le code de commerce (articles L 231-1 et L 231-8) en 2001. Pour la petite histoire, c’est une revue spécialisée dans la création d’entreprise, Job Pratique Magazine, qui, pendant plus d’une vingtaine d’années, s’est battue pour faire connaître cette loi quelque peu oubliée, et pratiquement inappliquée depuis près de 130 ans ! Les avantages de la société à capital variable ne sont pas négligeables, comme nous allons le voir …

Les avantages

Une SCI à capital variable se gère de la même manière qu’une SCI classique, à capital fixe. Quelle que soit sa destinée, la gestion de biens immobiliers (achat, location…) ou encore, la construction vente (construction, puis vente immédiate d’immeubles par lots par exemple, ce dont ne peut faire une SCI de gestion traditionnelle), la variabilité peut s’appliquer à toutes les formes de structures juridiques (sauf la Société Anonyme, SA dont le propos n’est pas celui du présent article. Un doute subsiste cependant pour l’applicabilité à la société en SAS).

L’intérêt à monter une SCI à capital variable est multiple. Lorsqu’on décide dans une SCI à capital fixe, de modifier le capital ou e nombre d’associés, il doit être procédé à plusieurs formalités, d’où des frais et une perte de temps. Tout d’abord, il y a lieu de provoquer une assemblée générale, puis passer une annonce légale (coût 150 à 200 euros) annonçant les décisions. Enfin, il devra être déposé un exemplaire des statuts modifiés auprès du registre du commerce ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale (coût : 230 euros).

Moins de formalités avec une société à capital variable

Si la SCI est à capital variable, ces formalités n’ont pas à être entreprises. Elles en sont dispensés. Il suffit au gérant d’établir un procès-verbal sans qu’il y ait nécessité de convoquer une assemblée (quoi que nous le préconisons pour éviter tout litige par la suite). Il n’y a pas de modification à accomplir auprès du registre du commerce, et le nom du ou des nouveaux associés ne figureront pas sur les statuts, mais sera ou seront notifiés dans le procès-verbal. Une annonce légale n’a pas à être publié (article L 231-3 du Code de commerce).

Dans le cas où il est apporté des modifications au capital, à condition de rester dans la limites de capital minimum et maximum fixés préalablement à la création, il n’y a pas de formalités à accomplir comme dans le cas d’une société à capital fixe. Le capital maximum n’engage à aucune obligation d’apporter le montant de celui-ci. Le capital peut varier entre ces deux valeurs, sans qu’il y ait obligations à formalités. Exemple : le capital minimum (celui de la société) est fixé à 100 euros. Le capital maximum à 1 000 000 euros. Si, les associés décident de porter le capital à 20 000 euros (en espèce, ou part l’apport d’une bien immobilier. Le montant du capital peut aussi être modifié par l’arrivée ou le départ d’une ou plusieurs associés qui ne devra jamais être inférieur à deux personnes), seul le procès-verbal constatant le nouveau capital et/ou les nouveaux associés, sera établi par le gérant. En revanche, si le nouveau capital est porté à 1 100 000, il doit être procédé à la publication d’une annonce légale et au dépôt des pièces auprès du registre du commerce, puisque ce dernier sera supérieur au maximum prévu (article L 231-1 du Code de commerce).

Les montant maxi et mini pourront être modifiés au coure de la vie de la société, bien entendu. Il y aura lieu de publier une annonce légale et d’apporter une copie des statuts modifiés au tribunal de commerce du lieu où se trouve la siège social.

Les nouveaux associés ne figurent pas dans les statuts

Il arrive aussi que des associés ne souhaitent pas voir figurer leur nom dans les statuts. Cette formule est donc une très bonne solution pour la discrétion.

Concernant la responsabilité après sa sortie, tout associé dans le cas classique, est pénalement et juridiquement responsable des engagements et des faits qui se sont avérés pendant la période durant laquelle il était membre. Dans le cadre d’une société à capital variable, cette responsabilité est limitée à 5 ans (article L 231-6 du Code de commerce).

On peut aussi noter si l’on désire démarrer avec un capital minimum plus important alors que les associés n’ont pas de disponibilités, on peut décider de n’apporter que 20% de la somme, et le reste, sur 5 ans. Exemple : On envisage de créer une SCI variable avec un capital minimum soit de 10 000 euros. Cependant, les associés n’arrivent qu’à réunir 2 000 euros. Le reste, soit 8 000 euros, seront apportés sur les 5 années suivant la création. Néanmoins, s’agissant d’une société à capital variable, et la faculté d’augmenter celui-ci à loisir, on a intérêt à fixer le capital minimum à 2 000 euros. On pourra le porter à une somme supérieure ultérieurement.

Pourquoi ? En fait, si on décide par exemple de porter le capital minimum à 20 000 euros alors que les associés n’en ont apporté que 5 000 euros et décider de libérer le reste sur les 5 années, ils seront dans l’obligation en cas de nécessité (gestion, achat prématuré, remboursement, dépôt de bilan prématuré…) d’apporter leur participation en proportion de leurs parts, immédiatement le problème connu.

Enfin, la loi est plus souple pour évincer un associé dans un société à capital variable. En effet, l’article L 231-6 du Code de commerce précise : il peut être stipulé que l’assemblée générale a le droit de décider, à la majorité fixée pour la modification des statuts, que l’un ou plusieurs associés cessent de faire partie de la société. Autrement dit : On peut virer un associé sur la majorité partage l’avis. A méditer …

Fiscalement : on peut éviter de payer les plus-values

Que se passe t-il lors de la vente d’une bien immobilier lorsqu’une société dispose d’un faible capital ? Fiscalement, on devra payer de fortes plus-values (27 % actuellement) sur la différence (en théorie) entre le montant du capital et celui du montant de la vente du bien immobilier. Illustrons cet exemple : le capital de la SCI (à capital fixe) est de 10 000 euros. Le bien immobilier est vendu 100 000 euros. La plus-value sera calculée sur 90 000 euros (100 000 – 90 000), soit 24 300 euros (27 % de 90 000 euros) + frais de notaire. La note est salée !

Grâce à la société à capital variable, dans le cas de vente du bien immobilier (et non des parts sociales. Voir plus loin) on peut ne pas avoir à payer cette plus-value. En effet, si le capital est d’un montant identique à celui du montant de la vente, on ne la paiera pas. Peu importe que la capital minimum soit de 100 ou de 1 000 euros, il suffit d’avoir prévu un capital maximum supérieur aux prix du bien immobilier en prévision d’achat, lors de la création pour qu’au moment de l’opération on puisse réajuster ce capital, et le tour est joué. Exemple : on envisage d’acheter un bien immobilier dont la valeur sera de l’ordre de 100 000 euros. Le but n’est pas particulièrement de le revendre rapidement, mais les projets d’avenir peuvent le laisser prévoir. le capital minimum sera fixé à 10 000 euros et la capital maximum, à 200 000 euros. Vingt ans plus tard, la maison est revendue à 130 000 euros. Au moment de la vente, le capital minimum sera porté à 130 000 euros. La plus-values théorique sur l’opération sera donc de 0 euros.

Pas de frais de notaire et seulement 5 % de droits

Les chiffres font un peu tourner la tête… Cependant, on peut largement limiter « la casse » en ne vendant pas le bien immobilier, mais les parts sociales de la SCI (réévaluer sur la base du montant du bien). Dans ces conditions, les droits ne sont que de 5 % et surtout, il n’y a pas de frais de notaire. L’opération sera considérée comme vente de parts sociales, donc effectuée sous seing privé (simple contrat de cession entre les parties).

Pas de problème d’indivision

Dans le cas d’une achat à titre personnel, les problèmes se posent lors de la succession. Les désaccords familiaux sont fréquents, les frais lourds à payer (30 à 60 % des frais en exceptant les remises possibles…). La création d’une société permet d’éviter d’une part l’indivision. Le propriétaire n’est plus une personne physique, mais la SCI, personne morale. En cas de départ ou de décès de l’un des associés, le bien immobilier continue d’appartenir à la SCI. Dans ces conditions, les frais de succession ne sont que de 5 % sur le montant des parts du partant ou du défunt, et pas de frais de notaire non plus.

Résumé des avantages à opter pour une SCI à capital variable

• Le capitale peut être modifié sans accomplissement des formalités (aucune annonce légale, pas de modifications des statuts, pas de dépôt au greffe du tribunal de commerce) ;
• Le nombre des associés peut varier librement, sans qu’il y ait besoin d’une quelconque formalité ;
• Responsabilité des engagements pris dans le cadre de la société, limitée à 5 ans vis à vis des tiers ;
• On peut se séparer plus facilement d’un associé, si la majorité prend la décision ;
• Le nom du ou des nouveaux associés n’ont pas à être publiés, et n’ont pas à figurer dans les statuts (discrétion assurée) ;
• Pas de problème d’indivision ne de frais de succession : le bien appartient à la SCI (personne morale) ou non directement aux associés (personnes physiques). Les frais de succession (30 à 60 %) sont évités et remplacés par un droit de 5 % ;
• Une SCI à capital variable évite de payer la plus-value (27 % actuellement) et les frais de notaire.. en cas de vente des parts sociales (du même montant que celui du bien immobilier) !