La vente d’un logement occupé implique le respect des droits et obligations des trois protagonistes : l’acquéreur, le vendeur et le locataire.
Légalement, rien ne s’oppose à ce qu’un propriétaire bailleur vende son logement occupé par un locataire, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Cette transaction ne nécessite pas de démarches supplémentaires, mais certaines obligations doivent être respectées par le vendeur et l’acquéreur.
> Précautions et formalités
Tout commence de préférence par un bail en bonne et due forme, ainsi qu’une situation locative stable. En effet, un acquéreur potentiel ne conclura pas la transaction si la situation du locataire n’est pas clairement définie par un bail, ou si le locataire ne paie pas le loyer. L’opération doit être sécurisée pour qu’un acquéreur veuille investir. Comme dans toute vente, l’état du logement revêt une grande importance, d’autant plus que pour être loué, le logement doit correspondez aux normes minimales de confort.
Bail annexé
Le compromis de vente contient une clause spécifiques précisant que le logement loué. Afin que l’acquéreur dispose de toutes les informations relatives à la location, le contrat de bail doit être annexé au compromis de vente.
Caution renouvelée
En ce qui concerne le cautionnement, le contrat qui lie la caution au propriétaire bailleur est rompu lors de la vente du logement, bien que le bail se poursuive. Le locataire doit donc lui redemander de se porter caution, avec bien entendu le risque qu’il refuse.
D’autre part, le nouveau propriétaire bailleur ne peut pas exiger du locataire qu’il change de caution, la situation devant rester identique.
> Obligations de l’acquéreur
L’acquéreur s’engage à ne pas changer la situation du locataire. Lors de la signature de l’acte de vente, le bail en cours se poursuit. La nouveau propriétaire n’as pas la possibilité de modifier les conditions de la location. Une fois la vente conclue, le notaire la notifie au locataire et lui indique les coordonnées du nouveau propriétaire. Ce dernier se doit de préciser au locataire que sa situation va rester identique, que le bail et ses conditions d’application ne sont pas modifiés par la vente. Enfin, il doit lui préciser s’il a bien récupéré le dépôt de garantie.
Attention au dépôt de garantie
L’acquéreur devra rendre le dépôt de garantie au locataire à la fin du bail. Par conséquent, comme c’est le vendeur qui a encaissé cette somme lors de l’entrée dans les lieux du locataire, mieux vaut le récupérer, sous peine de devoir le payer de sa poche !
> Le sort du locataire
Pour le locataire, rien ne change. Le propriétaire bailleur n’est d’ailleurs pas tenu de le prévenir de la vente tant qu’elle n’est pas conclue. Dans les faits, c’est toutefois peu réaliste, le propriétaire devant organiser les visites du bien avec le locataire, selon des règles strictes : deux heures par jour ouvrable, soit en présence du locataire soit avec son consentement écrit.
Une priorité pour acheter
Le locataire est prioritaire pour acheter le logement lorsque le propriétaire bailleur veut vendre. C’est ce que l’on appelle le droit de préemption. Il s’exerce dans trois cas :
- lorsqu’il s’agit de la première vente du logement depuis la division de l’immeuble en lots, c’est à dire depuis sa mise en copropriété ;
- si le logement fait partie d’une vente de plus de dix lots, sauf si le nouveau propriétaire bailleur s’engage à poursuivre le bail pendant au moins six ans ;
- lorsque la vente a lieu dans le cas d’une location vide, trois mois pour un meublé.
Si le propriétaire ne respecte pas les règles du droit de préemption et qu’il vend le bien à un tiers, la vente peut être annulée.
POINT DE VUE : « Vérifier le bail et ses clauses avant d’acheter »
Faut-il prendre certaines précautions avant d’acheter un logement déjà loué ?
La première chose à faire est de s’assurer que le logement est bien loué de manière régulière. C’est à dire que le bail et ses clauses sont valables. On peut d’ailleurs faire vérifier ce contrat de location par son notaire. C’est d’autant plus important, qu’une fois l’acte de vente signé, le nouveau propriétaire ne peut plus modifier le bail sans l’accord du locataire.
Il faut aussi vérifier le solvabilité du locataire, comme lorsqu’on cherche à louer un bien, en étudiant des feuilles d’imposition. De même, le futur acquéreur doit tenter de s’assurer que le locataire paie bien et régulièrement son loyer. Avant de signer, l’acquéreur vérifie aussi si le bail prévoit ou non un dépôt de garantie, et si c’est le cas, il doit réclamer au vendeur. De manière générale, il faut avoir un lecture très attentive de la situation et du bail, et ne pas oublier les pièces annexes et les justificatifs.
Le prix de vente d’une logement loué est-il équivalent à celui d’une logement classique ?
En principe, la vente d’une logement loué entraîne une décote du prix comprise entre 5 et 10 %. Cette décote varie en fonction de la nature et de la période du bail. Elle sera plus importante si lors de la vente, le bail en est au début. La qualité du locataire peut aussi influer sur le prix de vente. Plus il est protégé par la loi, plus la décote est importante en général. Par contre, la nature du bien lui-même n’influence pas vraiment cette décote, la différence entre petite et grande surface étant la même que dans une vente classique.
Qui a intérêt à acheter un bien loué ?
Ce sont prioritairement les investisseurs qui on intérêt à acheter un bine déjà loué. Pour eux, cette option représenté de nombreux avantages, ils bénéficient d’une décote sur les prix, le contrat de bail est rédigé et existant, le locataire est déjà dans les lieux, donc nul besoin d’en chercher un, aucun risque de ne pas réussir à louer le bien.
Par contre, pour ceux qui souhaitent utiliser le bien comme logement à terme, cette option n’est pas à conseiller. Pour pouvoir l’occuper, ils devront faire partir le locataire, or cela peut s’avérer parfois très compliqué, notamment quand le locataire est une personne âgée. Si le locataire n’accepte pas de partir, ou ne part pas de lui-même, il faut alors engager une longue et complexe procédure d’expulsion. Dans ce cas, l’investissement s’avère trop risqué.